表面利回りがあてにならない理由とは
不動産投資において、表面利回りはあてにならない理由があります。
これは、表面利回りが偽装可能だからです。
表面利回りは、次の計算式で求められます。
表面利回り（％）＝（年間の家賃収入÷物件購入価格）×100となります。
この計算式からも分かるように、家賃収入を上げる（分子を大きくする）か、物件購入価格を下げる（分母を小さくする）ことによって、利回りを高めることができます。
しかし、なぜ表面利回りは偽装可能なのでしょうか。
その理由は、家賃収入の部分が「売主が決めた家賃設定」であることです。
さらに、「満室想定」という条件で計算されています。
つまり、新築物件の場合、売主は早く物件を売却するために家賃を上げることができるのです。
一方、中古物件の場合は、物件がずっと空室である可能性もあります。
そのため、実際の利回りは0％ということもあり得ます。
実際には経費がかかるため、利回りとして評価できない場合もあります。
それにも関わらず、表面利回りでは「満室想定」で計算されるため、実際の利回りが0％であっても、◯○％と表示されることがあるのです。
実質利回りがあてにならない理由とは
次に、実質利回りがあてにならない理由を説明します。
実質利回りは、次の計算式で求められます。
実質利回り（％）＝（満室想定の年間家賃収入－年間の経費）÷（物件購入価格＋購入経費）×100となります。
先ほどの面利回りの計算方法表に、経費を追加して計算します。
経費には、管理費や修繕積立金、税金などが含まれます。
この計算式を適用すると、どのような物件でも、表面利回りよりも1～2％程度低くなります。
経費を考慮することで、実質利回りはより現実的な値となると考える人も多いですし、このように説明する業者も存在します。
しかし、実際の経費額は物件や地域によって異なるため、経費の値が正確でない場合や、それに含まれる項目が適切でない場合があります。
したがって、実質利回りも全ての要素を正確に計算できないため、あくまで参考値として捉える必要があるのです。
不動産投資には空室期間が発生し、その間に家賃収入が減ることがあります
しかし、不動産投資においては、年間の家賃収入が減ってしまう「空室」という状況が発生することがあります。
この空室期間は、具体的にどれほどの期間になるのかは予測できません。
例えば、１年のうち１ヶ月だけ空室であるかもしれませんし、逆に10ヶ月も空室のままであることもあります。
特に地方の一棟マンションの場合、半年以上もの間、全く入居者のいない部屋があることは日常茶飯事です。
さらに、空室が多ければ多いほど、新たな入居者を募るための費用もかかってしまいます。
具体的には、「広告費」として広告媒体への掲載費用や、入居希望者に訴求するための「改装費」として、部屋のリフォームやインテリアの変更などが挙げられます。